この記事でわかること
- ✅ 「5年ルール」「125%ルール」は安心材料ではなく支払いの「先送り」であること
- ✅ 本当に怖い「未払利息」が雪だるま式に増える仕組み
- ✅ 4,000万円・35年ローンで金利が1〜3%上がると総返済額がいくら増えるか（3ケース概算）
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住宅を購入したばかりの30代・40代夫婦にとって、変動金利の動向は他人事ではありません。変動金利には「5年ルール」「125%ルール」という固有の仕組みがあり、「金利が上がっても返済額は急には増えない」と説明されます。
たしかにこれは事実です。ですが、安心材料としてだけ受け取ると危険です。本当に怖いのは、返済額が変わらない裏側で「未払利息」が静かに膨らんでいくことだからです。本記事では、4,000万円・35年ローンを例に、3つの金利上昇シナリオで何が起こるかを概算で実測します。
結論｜5年ルール・125%ルールは「免除」ではなく「先送り」
先に結論をまとめます。
- 5年ルール＝金利が上がっても、5年間は毎月の返済額が変わらない仕組み
- 125%ルール＝6年目に返済額が見直されても、旧返済額の125%が上限という仕組み
- どちらも「家計が急に苦しくならないための猶予」であって、利息そのものを減らしてくれるわけではない
つまり、上がった金利分の負担は消えるのではなく、返済の後半や最終回にまとめて先送りされるだけ。猶予期間に油断していると、ローン終盤で想定外の残債や未払利息に直面します。
そもそも「5年ルール」「125%ルール」とは｜基本の仕組み
変動金利は通常、半年ごとに適用金利が見直されます。一方で、多くの銀行では毎月の返済額は5年間据え置きになります。これが5年ルールです。
では金利が上がったとき、据え置かれた返済額の中身はどうなるのでしょうか。返済額は「元金部分＋利息部分」で構成されています。金利が上がると利息部分が増え、その分だけ元金部分が削られます。返済額の総額は同じでも、元金がなかなか減らなくなるのです。
そして6年目。ようやく返済額が見直されますが、ここで125%ルールが効きます。本来必要な返済額がどれだけ増えていても、新しい返済額は旧返済額の1.25倍が上限。家計の急変は防げますが、本来支払うべきだった差額は、やはり後ろへ繰り越されます。
本当の怖さ＝「未払利息」が雪だるま式に増える
ここが本記事で最もお伝えしたいポイントです。金利が大きく上昇すると、毎月の利息が、据え置かれた返済額そのものを上回ることがあります。
こうなると、その月は利息すら払いきれません。払いきれなかった利息は「未払利息」として積み上がり、ローンの最終回などにまとめて請求されます。元金は1円も減らないどころか、実質的な負担が膨らんでいく——これが変動金利の「本当の怖さ」です。
目安として、残債4,000万円に対し毎月返済が約10.4万円のケースでは、適用金利がおおむね3%を超えるあたりから未払利息が発生する領域に入ります。「うちは当初0.5%だから関係ない」と思っても、5年・10年という時間軸では金利環境は変わり得ます。変動金利の過去推移と今後の見通しもあわせて確認しておくと、肌感がつかめます。
【3ケース実測】4,000万円・35年でいくら変わるか
当初金利0.5%・借入4,000万円・35年（元利均等）を基準にすると、毎月返済額は約103,800円、総返済額は約4,360万円です。ここから、6年目に金利が上昇したと仮定した3シナリオの概算試算が次の表です。
| シナリオ | 6年目以降の金利 | 毎月返済額の動き | 総返済額の増加（概算） |
|---|---|---|---|
| 据え置き | 0.5%のまま | 変わらず | ―（基準） |
| 緩やか上昇 | 1.5%（+1%） | 5年は不変→6年目に増額 | 約 +500〜700万円 |
| 中程度の上昇 | 2.5%（+2%） | 125%ルールで段階的に頭打ち | 約 +1,000〜1,300万円 |
| 急騰 | 3.5%（+3%） | 125%上限＋未払利息が発生 | 約 +1,500万円超＋未払利息 |
注目すべきは、緩やかな+1%でも総返済額が数百万円単位で増えること。そして急騰ケースでは125%ルールの上限に張り付き、さらに未払利息まで乗ってきます。「返済額が125%で頭打ちだから安心」ではなく、頭打ちになっているのは“見かけの月額”だけという点を押さえてください。
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5年ルール・125%ルールが「ない」銀行に注意
意外と知られていませんが、5年ルール・125%ルールはすべての住宅ローンに備わっているわけではありません。とくに一部のネット銀行では、これらのルールを採用せず、金利が上がったら即座に毎月返済額へ反映される商品があります。
これは一概に悪いわけではありません。未払利息が積み上がらないぶん、総返済額の見通しはむしろクリアです。ただし「金利が上がっても5年は安心」という前提は通用しないため、自分の借りている（借りようとしている）ローンがどちらのタイプかを必ず確認しましょう。各行の金利・団信・ルールの違いはネット銀行住宅ローン5社の比較記事で整理しています。
金利上昇に備える3つの現実的な対策
では、住宅を買ったばかりの私たちは何をすればよいのでしょうか。やみくもに不安がる必要はありません。打てる手は主に3つです。
- 繰上返済で元金を前倒しで減らす：元金が減れば、同じ金利でも利息負担と未払利息リスクが下がります。効果の大きさは繰上返済100万・500万・1000万の効果検証を参照。
- 借り換え・固定への切替を検討する：上昇局面では固定金利への切替や他行への借り換えが選択肢になります。得する条件は借り換えで得する3条件でまとめています。
- 家計の「金利耐性」を数値で把握する：感覚ではなく、金利が何%まで上がると家計が苦しくなるかを試算しておく。これがいちばん重要です。
大切なのは、上昇してから慌てるのではなく、今のうちに「いくらまでなら耐えられるか」を数字で知っておくこと。それだけで、ニュースの金利報道に振り回されずに済みます。
まとめ｜「猶予」を「対策の時間」に変える
- 5年ルール・125%ルールは家計急変を防ぐ猶予であって、利息の免除ではない
- 本当の怖さは、返済額が変わらない裏で未払利息が積み上がること
- 4,000万円・35年なら、+1%でも総返済は数百万円増、+3%では未払利息まで発生し得る
- 対策は繰上返済・借り換え・金利耐性の把握の3つ
5年ルールがくれた「猶予」を、ただ安心して過ごすか、対策の時間に変えるか。その差が10年後・20年後の家計を大きく分けます。まずはあなたの数字で、金利が上がったときの未来を一度だけのぞいてみてください。
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※本記事は一般的な情報提供を目的としたもので、特定の金融商品の購入を勧めるものではありません。
※シミュレーション結果・概算試算は過去データや一定の前提に基づく試算であり、将来の返済額や運用結果を保証するものではありません。
※実際の金利・商品内容・ルールの適用は各金融機関の最新情報をご確認のうえ、最終的な判断はご自身の責任でお願いします。
